Svar
Rétt er að taka fram að svarið við þessari spurningu fer eftir gefnum forsendum. Almennt eru húsnæðislán á Íslandi dýrari en annars staðar í Evrópu og þótt víðar væri leitað. Ástæðurnar eru einkum tvær: Greiðsluform húsnæðislána (verðtrygging höfuðstóls) og háir vextir.
***
Rétt er að benda lesendum á það strax í upphafi að á Evrópuvefnum hefur verið fjallað um húsnæðismarkaðinn, vexti og vaxtamuninn milli Íslands og annarra Evrópulanda í svörum við öðrum spurningum, til dæmis:
Hvernig hafa nafngreiðslur og höfuðstólar lána þróast?
Til þess að svara þessari spurningu þurfum við að notast við gögn og gefa okkur ákveðnar forsendur. Fyrst er mikilvægt að finna vexti húsnæðislána í mismunandi löndum. Samkvæmt gögnum frá
European Mortgage Federation (EMF) eru vextir húsnæðislána hærri á Íslandi en í samanburðarlöndunum. Á myndunum hér að neðan má sjá samanburð á raunvöxtum (skilgreindir hér sem nafnvextir leiðréttir með 12 mánaða hlutfallshækkun vísitölu neysluverðs) í nokkrum löndum.
Mynd 1: Algengir raunvextir húsnæðislána í nokkrum löndum árið 2011. Lánin eru óverðtryggð í öllum löndum nema Íslandi þar sem lánið er verðtryggt. Gögn frá European Mortgage Federation, OECD og Íbúðalánasjóði. Útreikningar höfundar. |
Mynd 2: Söguleg þróun raunvaxta húsnæðislána nokkurra landa. Gögn frá European Mortgage Federation og OECD. Útreikningar höfundar. |
Raunvextir lána eru þó fjarri því að vera grundvöllur tæmandi samanburðar. Til að átta okkur örlítið betur á muninum á húsnæðisláni í „Evrulandi“ annars vegar og á Íslandi hins vegar, skulum við taka sem dæmi tvö 20.000.000 kr. lán sem bæði eru tekin í janúar 2006. Hið fyrra er verðtryggt jafngreiðslulán tekið á Íslandi. Hitt er óverðtryggt jafngreiðslulán tekið í Þýskalandi, sem við skulum nota hér sem viðmið fyrir „Evruland“ (sjá má á myndum 1 og 2 að raunvextir þýskra lána eru síst lægri en víða annars staðar).
Bæði lánin bera samningsvexti húsnæðislána í viðkomandi hagkerfi á hverjum tíma fyrir sig samkvæmt gögnum EMF. Það þýðir að samningsvextir lánanna eru fastir í eitt ár í senn. Þar sem EMF er ekki með gögn yfir vexti húsnæðislána fyrir árið 2012 var notast við heimasíður Íbúðalánasjóðs og Commerzbank í Þýskalandi til að áætla vexti fyrir það ár. Bæði lánin eru til 40 ára með mánaðarlegar greiðslur. Svo langur lánstími er raunar óalgengur í Evrópu þar sem húsnæðislán eru sjaldnast til lengri tíma en 30 ára og oft á bilinu 15 til 25 ár. Í dæminu eru lánin þó höfð til jafn langs tíma til að auðvelda samanburðinn.
Á myndum 3 og 4 hér að neðan má sjá þróun mánaðarlegra greiðslna af lánunum tveimur annars vegar og þróun höfuðstóla þeirra hins vegar. Hafa verður í huga að hér er vitanlega ekki tekið tillit til gengissveiflna heldur er lánunum tveimur stillt upp með þeim hætti að þau hafi verið tekin í sama gjaldmiðli (íslenskum krónum) til að auðvelda samanburð á því hvernig greiðsluflæði og staða lánanna þróast. Samanburðurinn er því algjörlega nafngreiðslulegs eðlis.
Mynd 3: Mánaðarlegar greiðslur lánanna hér að ofan, á verðlagi hvers tíma fyrir sig. Útreikningar eru höfundar. Gögn: Hagstofa Íslands, European Mortgage Federation, Íbúðalánasjóður og Commerzbank. |
Eins og sjá má á myndinni hækkuðu afborganir af íslenska láninu úr rúmum 96.000 krónum í janúar 2006 í tæpar 139.000 krónur í desember 2012. Á sama tíma lækkuðu afborganir af þýska láninu úr rétt tæpum 72.000 krónum í rúmar 64.000 krónur. Summa greiðslna af íslenska láninu á tímabilinu var 10.576.085 kr. en 5.541.211 kr. af þýska láninu.
Mynd 4: Þróun höfuðstóla lánanna tveggja, á verðlagi hvers tíma fyrir sig. Tölurnar inni á myndinni er gildið fyrir desember 2012. Útreikningar eru höfundar. Gögn: Hagstofa Íslands, European Mortgage Federation, Íbúðalánasjóður og Commerzbank. |
Hér má sjá að sjö árum eftir að lánin tvö voru tekin hafði höfuðstóll þýska lánsins lækkað um 2,2 milljónir en höfuðstóll þess íslenska hækkað um 10,1 milljón að nafnvirði. Sá sem tók þýska lánið skuldaði því um það bil 60% af því sem sá skuldaði sem tók íslenska lánið þegar báðir höfðu borgað af láninu í tæp sjö ár.
Ítrekað skal að hér er ekki miðað við fast verðlag heldur breytilegt og því um að ræða nafngreiðsluflæði af lánunum tveimur. Verðbólga á Íslandi var mjög mikil á hluta þess tímabils sem hér er miðað við og mun meiri en í Þýskalandi. Að sama skapi voru breytingar á launavísitölu umtalsvert meiri á Íslandi en í Þýskalandi. Nauðsynlegt er að hafa þetta í huga því greiðslubyrði lána þarf að vega út frá kaupmætti launa lántakans.
Hví þessi mikli munur á nafngreiðsluflæðinu?
Það þarf ekki að horfa lengi á myndirnar til að átta sig á því að þróun greiðsluflæðis og höfuðstóls íslenska lánsins er langtum óhagstæðari en þróun þýska lánsins. Ástæðurnar fyrir þessu eru einkum þrjár.
Í fyrsta lagi hefur verðtrygging íslenska lánsins í för með sér að
verðbótum er bætt við samningsvexti þess og höfuðstól sem tútnar þar af leiðandi út í krónum talinn. Svo er ekki í tilviki þýska lánsins þar sem það er óverðtryggt, nafnvextir þess eru því greiddir að fullu mánaðarlega og engu bætt við höfuðstólinn. Því lækka eftirstöðvar höfuðstólsins jafnt og þétt.
Athugið að skammtímasveiflan í greiðslubyrði þýska lánsins er töluverð og mun meiri en á Íslandi. Það er skiljanlegt þar sem það er í grundvallaratriðum tilgangur peningastefnu að hafa teljandi áhrif á nafngreiðsluflæði lána með vaxtabreytingum og það tekst ekki jafn vel í tilviki íslenska lánsins, einmitt vegna verðtryggingarinnar. Langtímaþróun íslenska lánsins er hins vegar sú að mánaðarleg greiðslubyrði, í krónum talin á verðlagi hvers tíma, eykst í jöfnu hlutfalli við hækkun höfuðstólsins, enda verður ekki hjá því komist að borga allar áunnar verðbætur fyrr eða síðar.
Í öðru lagi er íslenska lánið óhagstæðara vegna þess að vextirnir sem það ber, bæði nafn- og raunvextir, eru einfaldlega hærri. Þegar horft er á raunvexti eingöngu sjáum við á samanburðinum á mynd 1 að þeir voru næstum fjórum sinnum hærri á Íslandi en í Þýskalandi árið 2011. Hér verður ekki farið út í það nánar hvers vegna þessi vaxtamunur er til staðar en bent er á tengla í önnur svör á Evrópuvefnum hér að ofan.
Í þriðja lagi er mjög mikilvægt að hafa í huga að hér er um nafnstærðir að ræða, eins og ítrekað var að ofan, það er peningalegar upphæðir sem ekki hafa verið leiðréttar með tilliti til verðlagsþróunar. Ef við horfum á raunstærðir (á föstu verðlagi miðað við janúar 2006) líta myndir 3 og 4 svona út:
Mynd 5: Mánaðarlegar greiðslur af lánunum tveimur miðað við verðlag í janúar 2006. |
Hér sést ef til vill enn betur hvað skammtímasveiflan í þýska láninu getur verið mikil. Í staðinn eru greiðslurnar af íslenska láninu ætíð hærri. Summa allra greiðslna á tímabilinu (á verðlagi janúar 2006) af íslenska láninu er 7.991.456 kr. en 5.234.819 kr. af því þýska.
Mynd 6: Eftirstöðvar höfuðstóla lánanna tveggja miðað við verðlag í janúar 2006. |
Eftirstöðvar þýska lánsins, á föstu verðlagi, eru 15,7 milljónir króna en 18,7 milljónir af því íslenska. Hlutfall eftirstöðva þýska lánsins af íslenska láninu er 84%. Á heildina litið má áætla að íslenska lánið, að teknu tilliti til mismunanna í heildargreiðslum (á föstu verðlagi) og höfuðstólum, sé ríflega 5,7 milljónum dýrara en hið þýska. Það er 36% af eftirstöðvum þýska lánsins.
Af ofansögðu verður því að svara spurningunni neitandi: það er ekki rétt að lántaki í „Evrulandi“ árið 2006 skuldi nú aðeins um þriðjung þess sem sá skuldar sem tók lán hjá Íbúðalánasjóði á sama tíma. Miðað við gefnar forsendur skuldar lántakinn í „Evrulandi“ 60% af því sem lántakinn á Íslandi skuldar sé miðað við nafnvirði lánanna. Sé horft á raunvirðið skuldar þýski lántakinn 84% af því sem íslenski lántakinn skuldar.
Upprunaleg spurning:
Í mörgum áberandi auglýsingum á Íslandi að undanförnu er sagt frá því að sá sem tók húsnæðislán í "Evrulandi" árið 2006 skuldi nú aðeins um þriðjung þess sem sá skuldar sem tók lán hjá Íbúðalánasjóði á sama tíma.
a) Getur verið að leiguverð peninga sé svona margfalt hærra á Íslandi en í "Evrulandi" og ef ekki, hvar liggur hundurinn grafinn?
b) Hver er munur á raunvöxtum á húsnæðislánum í "Evrulandi" og á óverðtryggðum húsnæðislánum á Íslandi í dag?
